En Esta Guía
¿Qué Es un Préstamo Convencional?
Un préstamo convencional es un crédito hipotecario que no está respaldado directamente por el gobierno federal, a diferencia de los préstamos FHA, VA o USDA. En lugar de eso, estos préstamos siguen las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.
Esto significa que los prestamistas pueden vender el préstamo a estas entidades después de cerrarlo, lo que les permite ofrecer tasas competitivas y condiciones estandarizadas. Los préstamos convencionales son la opción más popular en Estados Unidos — representan más del 70% de todas las hipotecas originadas.
Hay dos tipos principales:
- Conforming: Cumplen con los límites de monto establecidos por la FHFA (actualmente $766,550 en la mayoría de los condados de Utah).
- Non-conforming (jumbo): Exceden esos límites y tienen requisitos más estrictos.
Requisitos Para Calificar
Los préstamos convencionales tienen requisitos un poco más estrictos que los FHA, pero ofrecen ventajas importantes a cambio. Estos son los criterios generales:
Puntaje de Crédito
El mínimo es 620, pero un puntaje más alto puede ayudarte a acceder a mejores condiciones. Con 740 o más, generalmente se obtienen los mejores precios disponibles.
Enganche
El enganche mínimo es 3% del precio de compra con programas especiales como HomeReady o Home Possible. El estándar para evitar PMI es 20%, pero muchos compradores optan por un enganche menor y pagan el PMI temporalmente.
Relación Deuda-Ingreso (DTI)
Tu DTI compara tus pagos mensuales de deuda con tu ingreso bruto. Generalmente, el límite es 45%, aunque en ciertos casos puede llegar hasta 50% con factores compensatorios fuertes como reservas significativas o un puntaje de crédito alto.
Historial de Empleo
Se requieren al menos 2 años de historial de empleo estable. Si eres trabajador independiente, necesitarás 2 años de declaraciones de impuestos completas.
Documentación Necesaria
- Talones de pago de los últimos 30 días
- Formularios W-2 de los últimos 2 años
- Estados de cuenta bancarios (2 meses)
- Declaraciones de impuestos (si aplica)
- Identificación válida y número de Seguro Social
PMI: Qué Es y Cómo Eliminarlo
El PMI (Private Mortgage Insurance) o seguro hipotecario privado es un costo adicional que se cobra cuando tu enganche es menor al 20% del precio de compra. Protege al prestamista en caso de que no puedas pagar — no te protege a ti como comprador.
El costo del PMI varía según tu puntaje de crédito y el monto de tu enganche, pero generalmente oscila entre 0.3% y 1.5% del saldo del préstamo al año.
Aquí está la gran ventaja del préstamo convencional frente al FHA:
- Puedes solicitar la eliminación del PMI cuando alcanzas el 80% de LTV (es decir, 20% de equidad en tu casa).
- Se cancela automáticamente cuando llegas al 78% de LTV a través de los pagos programados.
- También puedes eliminarlo antes si tu casa sube de valor y obtienes un avalúo que demuestre que tienes 20% o más de equidad.
En contraste, el seguro hipotecario del FHA (MIP) es permanente durante la vida del préstamo si pones menos del 10% de enganche. Esta diferencia puede ahorrarte miles de dólares a largo plazo.
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Convencional vs FHA: Comparación
Ambos son buenas opciones, pero cada uno tiene ventajas en diferentes situaciones:
| Característica | Convencional | FHA |
|---|---|---|
| Puntaje mínimo | 620 | 580 (3.5% enganche) / 500 (10% enganche) |
| Enganche mínimo | 3% | 3.5% |
| Seguro hipotecario | PMI removible al 20% equidad | MIP permanente (si enganche < 10%) |
| Límite de préstamo | $766,550 (conforming) | $498,257 (piso) – $1,149,825 (techo) |
| DTI máximo | 45-50% | 43-57% |
| Condición de la propiedad | Estándares flexibles | Debe cumplir estándares HUD más estrictos |
| Propiedades de inversión | Sí permitido | Solo residencia principal |
| Ideal para | Crédito 680+ con ahorro para enganche | Crédito más bajo o primer comprador |
HomeReady y Home Possible: Solo 3% de Enganche
Si tu ingreso es moderado, existen dos programas convencionales especiales diseñados para hacerte más accesible la compra de casa:
HomeReady (Fannie Mae)
- Enganche mínimo de 3%
- Ingreso del hogar no debe exceder el 80% del ingreso mediano del área (AMI)
- Permite incluir ingreso de personas que viven en la casa aunque no estén en el préstamo
- Tasas de PMI reducidas comparadas con un convencional estándar
- Se puede usar para compra o refinanciamiento
Home Possible (Freddie Mac)
- Enganche mínimo de 3%
- Límite de ingreso del 80% AMI
- Permite co-prestatarios que no vivan en la propiedad
- PMI cancelable como cualquier convencional
- Flexibilidad en fuentes de enganche (regalos, subsidios, DPA)
Estos programas son excelentes para familias trabajadoras que tienen buen historial pero no han podido ahorrar un enganche grande. Se pueden combinar con programas de asistencia para el enganche para reducir aún más el costo inicial.
¿Cuándo Conviene un Préstamo Convencional?
El préstamo convencional puede ser tu mejor opción si:
- Tu puntaje de crédito es 680 o más — obtendrás mejores condiciones que con FHA.
- Puedes poner 20% o más de enganche — evitas el PMI por completo.
- Estás comprando una segunda propiedad o inversión — FHA solo permite residencia principal.
- La propiedad necesita reparaciones menores — las inspecciones convencionales son menos estrictas que las de FHA.
- Planeas quedarte y quieres eliminar el seguro hipotecario — con FHA no podrías sin refinanciar.
- Necesitas un préstamo mayor a los límites de FHA — los convencionales conforming llegan hasta $766,550.
Límites de Préstamo en Utah (2025)
La FHFA establece límites anuales para los préstamos conforming. En la mayoría de los condados de Utah, el límite para 2025 es:
- 1 unidad: $766,550
- 2 unidades: $981,500
- 3 unidades: $1,186,350
- 4 unidades: $1,474,400
Si necesitas un monto mayor, podrías calificar para un préstamo jumbo, que tiene requisitos diferentes (generalmente puntaje mínimo de 700 y enganche de 10-20%). Contáctame para revisar tus opciones.
Proceso Paso a Paso
Precalificación
Revisamos tu ingreso, crédito y deudas para determinar cuánto podrías calificar. Este paso no afecta tu puntaje de crédito y te da claridad antes de empezar a buscar casa.
Preaprobación
Con tu documentación completa, emitimos una carta de preaprobación que te da fuerza como comprador. Los vendedores toman más en serio las ofertas que vienen con preaprobación.
Búsqueda de Casa
Con tu presupuesto claro, trabajas con tu agente de bienes raíces para encontrar la propiedad ideal. Puedo recomendarte agentes bilingües en Utah si necesitas uno.
Oferta y Contrato
Tu agente presenta la oferta. Una vez aceptada, enviamos tu expediente completo al departamento de procesamiento para iniciar la verificación.
Avalúo e Inspección
Se ordena un avalúo para confirmar el valor de la propiedad. También se recomienda una inspección de la casa para identificar cualquier problema antes de cerrar.
Aprobación Final y Cierre
El underwriter revisa todo el expediente y emite la aprobación final. Firmas los documentos de cierre, se registra la escritura, y recibes las llaves de tu nueva casa.
¿Listo para empezar?
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Preguntas Frecuentes
¿Cuánto necesito de enganche para un préstamo convencional en Utah?
El enganche mínimo es 3% del precio de compra con programas como HomeReady o Home Possible. En una casa de $400,000 eso sería $12,000. Si pones 20% o más, evitas el seguro hipotecario privado (PMI) por completo.
También puedes combinar el préstamo convencional con programas de asistencia para el enganche para cubrir parte o todo el costo inicial.
¿Qué puntaje de crédito necesito para un préstamo convencional?
El mínimo es 620, aunque un puntaje más alto puede ayudarte a obtener mejores condiciones. Con 740 o más generalmente se accede a los mejores precios disponibles en el mercado.
Si tu puntaje es menor a 620, podrías considerar un préstamo FHA que acepta puntajes desde 580.
¿Qué es el PMI y cómo lo elimino?
El PMI (seguro hipotecario privado) es un costo mensual que se paga cuando tu enganche es menor al 20%. La gran ventaja del préstamo convencional es que puedes solicitar la eliminación del PMI cuando alcanzas el 20% de equidad en tu casa, y se cancela automáticamente al llegar al 22%.
Puedes alcanzar ese 20% a través de tus pagos mensuales regulares, haciendo pagos adicionales al principal, o si el valor de tu casa sube.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo convencional y uno FHA?
El convencional requiere un puntaje mínimo de 620 (vs 580 para FHA) y enganche desde 3% (vs 3.5% FHA). La diferencia clave es que el seguro hipotecario del convencional se puede eliminar al alcanzar 20% de equidad, mientras que en FHA el seguro es permanente durante la vida del préstamo si el enganche es menor al 10%.
Además, los préstamos convencionales permiten comprar propiedades de inversión y segundas residencias, mientras que FHA solo permite residencia principal.
¿Por Qué Trabajar Con Felix?
Soy Felix Vivanco, oficial de préstamos bilingüe en Utah. Trabajo con familias hispanas todos los días y entiendo los retos únicos que enfrentan al comprar casa en este país.
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